超高配当10％以上も！海外モーゲージREITに分散投資おススメ５選！

低金利の時代に配当が超高いモーゲージREITに投資してみてはどうでしょうか？
なんとその利回りは10％以上の案件も。

利回りが10％以上となるとちょっと大丈夫？とかリスクがかなり高いのでは？思うでしょう。決して怪しいわけではありません。
モーゲージREITの魅力とリスクをよく理解してあなたのポートフォリオに加えてみては！？

■モーゲージREITとは？

モーゲージREITとは不動産に直接投資するのではなく、モーゲージ担保証券(MBS)に投資する債券の一種です。
不動産ローン債権を証券化したもの。

モーゲージREITの最大の特徴は何といっても高配当なこと。
分配利回りは10％を超えるものもあります。

収益源はモーゲージ債から得られる利子収入から借金利子を差し引いた額になります。
そして資金を元に数倍のレバレッジをかけて投資をしているので超高い利回りになるのです。

同様の債券にサブプライムローンがありますが、現在流通しているモーゲージREITは米国政府による保証があるものがほとんどなので信用リスクは低いと考えます。

アメリカの金利上昇局面では損する可能性が高いのでよく見極めて投資しましょう。

■おススメのモーゲージREIT

〇アナリーキャピタルマネジメントREIT（NLY）
ティッカーシンボル：NLY
時価総額：144億米ドル
分配利回り：11.7%
市場名：ニューヨーク証券取引所(NYSE)

アナリィ・キャピタル・マネージメントは米国のモーゲージリート（不動産投資信託）。
安全性の高い住宅ローン債権や不動産投資向けの貸付債権、不動産担保証券やデリバティブにレバレッジをかけて投資します。配金利回りは１１％を超えています。

最大の特徴は低コストの短期借り入れにレバレッジをかけ、相対的に金利の高い長期のローン債権を購入することで高利回りを獲得しようという点。

金利上昇時には借入金の金利も上がって収益を圧迫するので価格は下落する可能性が高いので要注意。

アナリィ・キャピタル・マネージメントの事業内容は証券業者としての業務遂行、関係リート会社の管理、企業の中間市場貸付取引など。買収、融資、不動産担保ローンの管理をする子会社を有している。1997年2月設立、ニューヨーク証券取引所に上場、本社はニューヨーク州。

〇アポロ・コマーシャル・リアル・エステートファイナンス
Appllo Commercial Real Estate Finance(ARI)
ティッカーシンボル：ARI
時価総額：25億米ドル
分配利回り：9.99%
市場名：ニューヨーク証券取引所(NYSE)

アポロコマーシャルリアルエステートファイナンスはモーゲージローンに多額の投資を行っています。
アポロ商業用不動産ファイナンスの貸付ポートフォリオの90％は変動金利に連動したもの。

アポロ・コマーシャル・リアル・エステート・ファイナンスは2009年に設立され、米国内の商業用不動産ローン担保証券への投資や証券の発行、取得及び管理を行ったり、その他の商業用不動産関連債券への投資を行っています。

商業不動産モーゲージ・ローン、商業モーゲージ担保証券、劣後ローン、商業不動産債務、その他商業用不動産債務の組成、借り換え、取得、投資、管理を行っています。またホテル、コンドミニアム、賃貸住宅、オフィスビルなどの不動産に投資しています。

投資家に対してキャピタルゲインとインカムゲインの双方を還元することを目的としています。

当社は、世界有数のオルタナティブ投資運用会社であるApollo Global Management、LLC（「Apollo」）の間接子会社であるACREFI Management、LLCによって外部管理されています。

2009年以来、Apolloの不動産グループは、269億ドルを超える資本を商業用不動産債務投資に投資してきました。そのうち107億ドルはARIに投資しています。
ニューヨーク州ニューヨークに本社。

〇iシェアーズ・モーゲージ不動産ETF（REM）
ティッカーシンボル：REM
時価総額：12億米ドル
分配利回り：9.37%
設定日：2007年5月
市場名：ニューヨーク証券取引所(NYSE)

iシェアーズ・モーゲージ不動産ETFは、米国で設立された上場投資信託。
この投資は、米国の住宅ローンおよび商業用住宅ローンを保有する米国の不動産投資信託で構成されるFTSE Nareitの全抵当キャップ付き指数に連動しています。
ファンドはインデックスの構成銘柄に資産の少なくとも90％を投資し、特定の先物、オプションおよびスワップ契約、現金および現金同等物にその資産の最大10％を投資することがあります。

不動産には直接投資せず、ローン債権などの不動産証券化商品に投資して収益を上げるタイプのETFです。

基礎となる指数は、米国株式市場の住宅用および商業用モーゲージ不動産、モーゲージ金融および貯蓄協会のセクターの業績となります。

iシェアーズは、アメリカに本拠を置く世界有数の資産運用会社であるブラックロック・グループが提供する世界最大のシェアを持つ上場投資信託ブランド。

〇アメリカンキャピタルエージェンシー
ティッカーシンボル：AGNC
時価総額：96億米ドル
分配利回り：12.00%
市場名：ナスダック

アメリカン・キャピタル・エージェンシーは、米国の住宅ローン不動産投資信託です。

主に買戻し契約として構成された担保付借入を通じて調達された資金にレバレッジをかけ政府機関モーゲージ担保証券に投資しています。
リスク調整後、毎月の配当と純資産の増加により、魅力的なリターンを提供することを目的としています。

「元本及び利息の支払は、政府支援機関または米国政府機関により保証されている」とされていますが、投資は自己責任で慎重に行いましょう！

アメリカン・キャピタル・エージェンシーは2008年に設立され、メリーランド州ベセスダに本社を置いています。

〇ＭＦＡモーゲージ・インベストメント(MFA Mortgage Investments、Inc.)
ティッカーシンボル：MFA
時価総額：32億米ドル
分配利回り：10.96%
市場名：ニューヨーク証券取引所(NYSE)

MFA モーゲージ・インベストメントは、主にレバレッジベースでモーゲージ担保証券（MBS）に投資する不動産投資信託です。

資産は主に連邦住宅抵当協会、連邦住宅ローン抵当公社などの連邦憲章付法人、または米国政府機関によって発行または保証されたハイブリッドおよび可変レートMBSで構成されています。

当社が扱っているMBSは米国政府住宅ローン協会または全国的に認められた格付機関によって格付けされているのは安心材料となるでしょう。
総資産の99％がエージェンシーMBS、高格付けAAA格付MBS、MBS関連債権および現金で構成されています。
本社はニューヨーク。

■モーゲージREITの魅力

・高い配当利回り
モーゲージREITには高いレバレッジを利かせたものがあるということである。
金利の上昇局面では、レバレッジを利かせた銘柄は暴落する傾向がある一方で低金利下では優れたパフォーマンスを発揮します。利回り10％を超えるものも多い。

・米国の証券取引所に上場している
上場するには厳しい条件をクリアしなければならない。いわゆる怪しい案件ではない。
上場しているため換金性が高い

・インカムゲイン+キャピタルゲイン
価格の変動があるので配当に加えて、値上がり益も期待できる。

・サブプライムローンとは違う
モーゲージREITは米国政府による保証があります。
サブプライムローンは国の保証がなかった。

■モーゲージREITのリスク

・価格下落のリスク
借金をして債券を購入するというその性質上、金利の上昇に対しては弱い。
金利の上昇がおきるとREIT自体の借金の借り入れコストが上がり、しかも投資先のモーゲージ債の価格も下がってしまいます。実体経済の減速に影響を受けます。
レバレッジを利かせているので下落率はより大きくなる。

・日本の証券会社では購入できない
モーゲージREITは国内の証券会社では購入できません。
海外の証券会社で口座を開設する必要があります。

■国内にいながら開設できる海外証券会社

〇Firstrade
一押し
サービス内容が充実している上に使いやすい。
口座開設時の入金や最低評価額の維持の条件はありません。
日本語の使い方サイトも多い。
取り扱い商品：株式、オプション、ETF、債券、投資信託

〇SogoTrade
取引手数料が安い。
取り扱い商品：株式、オプション、ETF

〇Interactive Brokers
日本語対応。
口座開設するには最低1万ドル入金する必要があります。

■まとめ

米国政府による保証があるモーゲージREITはサブプライムローンよりリスクは低いと考えられます。
その上で10％を超える利回りはかなり魅力的でしょう。

リーマンショックの時にモーゲージREITもかなりの損害を生みました。
それは政府保証がないサブプライムローンを担保にしたモーゲージ債の影響によるもものでした。

一方、現在は米国政府の保証がついた信用度の高いモーゲージ債しか流通しないので今後はリーマンショックと同様のことが起こりずらいと考えます。

実際、リーマンショックの時、政府保証つきのモーゲージ債はほとんど値が動かないという信用度の高い動きをしていました。

レバレッジをかけて安全に投資できるということで比較的メリットが大きいように見えるモーゲージREITですが、一方で金利リスクに対して脆弱だったり、さまざまなリスクに対して資金の流出が起こり売り込まれることもあり得ます。

高利回り商品として魅力が大きいですが、ボラティリティが大きいのでポートフォリオのコアとしての採用は控え、ついつい多めに買ってしまわないように注意しましょう。