高配当利回りJリート長期投資するためのおすすめ銘柄５選

日経平均株価の配当利回りが1.7％程度なのに対し、Jリートの分配金利回りは４％ほど。
Jリートの魅力は何と言っても利回りが高いことでしょう。
またリートは株ほど値動きが大きくないのでキャピタルゲインよりインカムゲインを狙うための投資と言えます。

 

ただJリートにも銘柄が沢山あるためどれを購入すべきか迷ってしまいます。
ここでは安定的にインカムゲインが期待できるJリートを紹介します。

 

 

■おすすめのリートを選ぶポイント

 

〇利回り
目標：分配金利回り4～6%

 

まず最初に見るべきは分配金利回り。
単純に利回りの高さだけで選ぶのはリスクが高い。一方、利回りが低いということは信用力の高さを表しています。

 

利回りが低いとうことは価格が高くなるので増資して新たな不動産を買い進めていくことができるので成長が見込めます。
逆に価格が低いと増資が困難になり規模拡大ができません。

 

そこで価格変動を考慮して4～6％の案件おススメします。
利回りがある程度あれば、価格が下落してもじっと我慢していれば、プラスになる速度は速いはず。

 

利回り6％以上の銘柄はハイリスク・ハイリターンといえるので注意が必要です。
安定を求めるなら利回り4％未満の案件でもよいでしょう。

 

 

〇NAV倍率
目標：NAV倍率が1以下

 

NAV（Net Asset Value）とは、投資法人が保有している不動産の資産価値。
この資産価値と市場で取引されている市場価値を比較したものをNAV倍率といい、REITを評価する基準の一つ。
NAV倍率は、株式のPBR（株価純資産倍率）に相当するもの。

 

1口あたりの投資口価格を1口あたりのNAVで割ったNAV倍率が
１未満：割安
１以上：割高
と判断できます。

 

一般に割高なリートを購入するよりは、NAV倍率が1以下で不動産の価値に対して割安なリートを選ぶ方がリスクは少ないと言えます。

 

 

〇NOI利回り
目標：NOI利回りが4～6％
リートの資産効率を示す指標を「NOI利回り」と呼びます。
NOIは「Net Operating Income」の略称で、賃料の収益から管理運営に係る費用を差し引いた純営業利益を意味します。
NOI（純営業利益）を不動産の取得価格で割ったものをNOI利回りと呼び、不動産が持つ収益力を示す指標となります。

 

温泉施設や宿泊施設・商業施設などを運営することによって価値を高めているため、営業がうまくいっている場合はNOI利回りも上がります。
物件本来の賃料収入というよりは、事業運営の力によってNOI利回りが高められているため、こうしたJ-REITのNOI利回りは高くなる傾向にあります。

 

NOI利回りが低い場合、収益が少ないので分配金も少なくなりますが、逆に不動産自体の価格が高いと取ることができます。

 

利回りが高い物件は、収益力が高く魅力的に見えますが、不動産としての価格が低いということなのでリスクが高い可能性があります。
NOI利回りは4～6％前後のものを選ぶとよいでしょう。

 

 

 

〇LTV（借入金比率）
目標：LTV（借入金比率）が50%以下

 

LTV（Loan To Value）とは借入金比率のことで
LTV=有利子負債÷総資産
で計算され、財務の健全性を示す指標です。

 

LTVが高いということは有利子負債を多く抱えて投資を行っていることになり、リスクが高いと判断されます。
借入金が多いということは、資本効率が良いとの見方もできますが、反対に財務の健全性に不安が残ります。LTVが高すぎると倒産のリスクも高まります。
リートにおける最大のリスクは投資法人が倒産の危機に陥ることです。

 

LTVは50％以下を目安とした方がよいでしょう。

 

 

 

 

〇時価総額
目標：500億円以上

 

時価総額が大きいほうが、「流動性が高くなる」また「上場廃止のリスクも少なくなる」などが考えられます。

 

救済型のM＆Aが起こると割安に吸収されやすく、合併後に分配金が減ってしまいます。
時価総額が小さい方がM＆Aされやすくなります。

 

一方で時価総額が大きいと分配金利回りが低くなる傾向があります。

 

 

 

 

 

〇投資法人の格付け
目標：A以上

 

REITの多くが格付け機関からた格付けを取得しています。
この格付けは安全性を示す指標となります。

 

ランクは上からAAA、AA、A、BBBと続きます。

 

格付けは高い方が安全性は高いですが、利回りは低くなりがちです。
日本銀行がJ-REITの買入を行う条件は「AA」以上となっています。

 

利回りを追求する上でA以上であれば、高い配当と安全性は確保できるでしょう。

 

格付け機関としてJCRとR&Iがあります。

 

 

〇値動き
目標：価格変動が少ないまたは右肩上がり
価格の変動があるということは下落することもあります。
購入後に右肩上がり上がりで上昇するならよいですが、下落する可能性もあります。
そこでチャート的に値動きのすくないもしくは右肩上がりの案件がおススメ。
下落基調の案件は利回りが高くてもなかなかプラスになりません。

 

一般的な特徴として
「住宅主体型」「物流施設主体型」は景気にあまり左右されず、長期で安定している。
「事務所主体型」「商業施設主体型」「ホテル主体型」は景気の影響を受けやすく、好景気のときに大きなリターン、不景気になるとマイナスが大きくなりやすい。
「総合型」はその中間。

 

 

 

■おススメリート５選

 

 

 

〇イオンリート投資法人[3292]
分配金利回り　4.64％
NAV倍率　0.96
NOI利回り　6.51％
LTV（借入金比率）41.4％
時価総額　2,287億円
格付け　AA-/安定的

 

イオングループがスポンサーのJ-REIT。
このリートの最大の特徴は、保有する物件がイオンに関するものだけで構成されているところです。
時価総額は2,287億円と大型リートに分類されます。

 

物件の主体はモール、他にわずかに物流施設などもあります。
随時、物件取得をし拡大させています。
またマレーシアにもイオンモールを保有しており、唯一、海外に物件を保有しているJリートになります。

 

 

NAV倍率は0.96と1以下といい線で推移しています。
またNOI利回りは6.51%とイオンの良業績を示していると言えます。
有利子負債比率については41.4%と上手くコントロールされています。

 

稼働率は100%ですが、実際はテナントの撤退など微妙な誤差はあります。

 

 

また物件が全国に分散されていることは一極集中の被害が少ないという点でプラスとなるでしょう。

 

 

現状はモールの中では一強とも言えるイオンですが、今後は強力な競合他社の進出やネット通販拡大による業績低下などはリスク要因となり得ます。

 

 

 

〇星野リゾート・リート[8287]
分配金利回り　4.88％
NAV倍率　0.97
NOI利回り　6.72％
LTV（借入金比率）32.2％
時価総額　1,173億円
格付け　A-/ポジティブ

 

 

星野リゾートが開発した旅館やホテルに加え、グループ外のホテルなど保有するJリート。
ホテルの開発や運営だけでなく傾きかけたホテル・旅館の再生事業も行っています。

 

保有するホテル・旅館は高級にもかかわらず、稼働率が高く人気です。

 

 

分配金は4.88％と十分な水準です。
NAV倍率は0.97とほぼ平均価格でNOI利回りは6.72%と高めです。
有利子負債比率については32.2%と非常に低く、負債のコントロールがとても上手く出来ていると言えるでしょう。
リートの規模も大きく地域的にも分散もされているのもポイントと言えます。

 

 

現在のところ物件の取得や再生などを上手くこなし、資産価値や利益を高め規模の拡大を図っています。業績だけを見るとかなり良好のようです。

 

また星野リゾートは地域分散ができていていのもメリット。

 

 

価格は全盛期から徐々に低下しながらも収束しつつあり、銘柄として安定しつつあるので投資するタイミングとしては良い時期ではないかと思います。
1口50万円台と他のリートより高めなので手を出しづらいかも。

 

不採算ホテルの事業を再生させたりホテル事業で収益を出す能力は高いので今後もかなり期待できますが、代表の星野佳路氏の手腕にかかっている印象が強いのが不安材料。

 

 

 

 

〇日本ロジスティクスファンド投資法人[8967]
分配金利回り　4.15％
NAV倍率　0.91
NOI利回り　5.62％
LTV（借入金比率）44.7％
時価総額　2,014億円
格付け　AA+/ネガティブ

 

日本ロジスティクスファンド投資法人は三井物産をスポンサーとする物流施設に特化したリート。
国内で最初に上場した物流系のリートとなります。

 

物件取得方針は「逆張り投資」なので他が買わない時に買い、競争が激化しているときは慎重な投資を行うというスタンス。
このような投資方針であるため、資産規模の拡大は緩やかとなっています。

 

現在は物流不動産価格が高騰していると判断しているため今後の物件取得ペースはより緩やかになりそうです。

 

 

逆張り投資姿勢を維持している結果、業界最大の30％近い含み益をもたらし、分配金利回りも平均を上回っています。

 

 

近年、通販市場の拡大に伴い物流施設の需要は増加していますが、新規の供給も多く今後関西エリアにおいては空室率が上昇することが懸念されています。

 

 

 

〇ラサールロジポート投資法人[3466]
分配金利回り　4.78％
NAV倍率　0.97
NOI利回り　4.79％
LTV（借入金比率）43.3％
時価総額　1,168億円
格付け　AA- / 安定的

 

 

東京圏・大阪圏の大規模かつ高機能の物流施設が主な投資対象。2016年2月に新規上場したリート。スポンサーのラサールグループは世界的な不動産投資顧問会社。

 

投資対象は東京・大阪エリアの大規模な優良物件で減価償却費の30％を利益超過分配を行う方針としています。

 

「AA－」の格付けを取得し安定的な財務体質や有利子負債比率常時50％以下で維持していることは大きなポイントです。

 

また投資物件の価値が上昇していること、特にネット通販で成長の見込める物流系は高めになっていることから割安なリートと考えられます。

 

長期保有を推奨できる物流特化型のリートです。

 

 

 

 

〇阪急阪神リート投資法人
分配金利回り　4.35％
NAV倍率　0.91
NOI利回り　4.95％
LTV（借入金比率）43.5％
時価総額　999億円
格付け　AA- / 安定的

 

関西エリアを中心に多数の物件を保有しているリート。
関西の商業施設を中心にオフィスビルやホテルなどを保有しています。
ただ関西だけでなく東京圏の資産も保有しています。

 

スポンサーは阪急阪神と大手、物件取得ペースは緩やかで堅実とも言えるペース。

 

AA-の格付けを取得済みでNAV倍率が0.91とお買い得と判断できます。
株価的には緩やかな上昇局面なので逆張りのタイミングで購入したい。

 

 

 

■リートの種類

リートの銘柄にはさまざまな種類があります。それぞれの特徴を理解した上で投資しましょう。

 

〇住宅特化型
景気の影響をあまり受けない
住居に特化した「住宅特化型」は、入居者が多く入居率が一定で推移する傾向があるため長期的に安定した収益を受け取ることができます。
景気の影響を受けにくいので長期的に安定した分配金を求める人に向いています。

 

〇オフィスビル特化型
ハイリスクハイリターン
事業用オフィスビルに特化した「オフィスビル特化型」は、オフィスの規模や立地によっては高い収益が期待でます。
しかし景気の影響を受けやすいので安定性には欠けるというデメリットがあるハイリスクハイリターンのリートといえます。

 

〇ホテルリゾート型
会社の業績・景気に影響されやすい
ホテルやリゾート施設などに特化した「ホテルリゾート型」は、会社の業績によっては高いリターンも期待できます。
ただ運営会社の業績に左右されるので安定しているとはいえません。

 

〇物流特化型
高い安定性の物流特化型
物流の関連施設に特化した「物流特化型」は、テナントの入れ替わりが少なく、景気の影響も受けにくく高い安定性が望めます。
ただ主要テナントが撤退すると大きな収益減となる可能性もあるので注意が必要です。

 

〇複合型・総合型
リスク分散で安定性が高い
複数の不動産に投資する「複合型」「総合型」。総合型は3つ以上を組み合わせて用途を限定しないというもの。
安定性が高いものと少しリスクを抱えるものなど、異なる種類のリートを組み合わせることでリスクを分散することも可能です。

 

 

 

■リートのリスク

〇価格変動リスク
リートは株のように日々価格が変動しますので元本が保証されているわけではありません。
高い分配利回りを得てもそれ以上に価値が下がると含み損を抱えることになります。

 

 

〇分配利回り変動リスク
分配金の主な原資は賃貸収入によるものなので賃料が変われば、分配金も変わります。
元本を取り崩して分配金が支払われる可能性があり、その場合リートの基準価額が下がることもあります。

 

 

〇金利変動リスク
リートにも金利変動リスクがあります。
リートを運用するための資金は、金融機関からの借入によってまかなっている場合があります。
借入の金利が上がると支払い利息が増えるためリートの収益を圧迫します。

 

 

〇災害リスク
地震、火災、水害などの予期せぬ事態により保有資産が棄損しまうと修繕やリフォーム、売却などが必要になります。
倒壊してした不動産からは収益が期待できず、分配金の減配などを招くリスクがあります。

 

 

〇投資法人の倒産または上場廃止リスク
投資法人が上場を維持するための基準を満たせなくなると上場廃止となります。
リートが上場廃止されると基準価額が下がったり、売却することができなくなるリスクがあります。